Schadeveroorzakende situaties nader bekeken.

Wanneer doen zulke schadeveroorzakende situaties zich nu eigenlijk voor? Veel voorkomende gevallen zijn: stadsvernieuwingsactiviteiten, verkeersplannen, renovatie uit- en inbreidingsplannen, ontwikkeling van Vinex-locaties, uitbreiding en/of renovatie van winkelcentra.

In artikel 17 van de Onteigeningswet is vastgesteld dat degene die wil gaan onteigenen de verplichting heeft onderhandelingen te voeren, teneinde de onroerende zaak "in den minne" te verwerven. Dat wil zeggen: buiten de rechter om.

Voor u als ondernemer geniet in verreweg de meeste gevallen dit minnelijke overleg de voorkeur boven een gerechtelijke onteigening- of huurontbindingsprocedure. De onteigeningsrechter zal zich uiteindelijk alleen uitspreken over de hoogte van de schadeloosstelling, terwijl in het minnelijke overleg ook over eventuele nadere voorwaarden nog te onderhandelen is.
Teneinde het proces van minnelijk overleg enige kans van slagen te geven, zijn er op basis van jurisprudentie een aantal "spelregels" ontstaan waaraan de berekening van de schadeloosstelling moet voldoen.

Afhankelijk van de situatie kan een dergelijke schadevaststelling uit de volgende onderdelen zijn opgebouwd:

• vermogensschade
• hogere huisvesting- en exploitatiekosten in de toekomst
• inkomensschade
• duurder wonen
• eenmalige kosten
• advieskosten
• eventuele belastingschade
• herinvesterings-/en herinrichtingskosten

Het uitgangspunt van Eltee is ervoor te zorgen dat alle schade wordt vergoed en dat ook de toekomstige huisvesting en dergelijke wordt meegenomen in de te treffen regeling.
Voor Eltee is het een uitdaging om te komen tot een onderhandelingsresultaat waarbij de balans (ook op lange termijn) voor ú in positieve zin uitslaat.